マイホーム購入は生涯で最も大きな買い物の一つです。だからこそ、しっかり準備して慎重に進めていかなければなりません。
私も大手ハウスメーカーから地元の工務店まで、数えきれないほど物件を見せてもらって、どんな家にしようか、どこの会社に頼もうかとあれこれ検討しました。期待に胸を膨らませてワクワクする楽しいひと時でしたが、一方で資金計画では夢から現実に戻されます。
しかし、住宅ローンを使う予定なら、資金計画は避けては通れません。ここでは、全体予算を構成する、頭金、借入額、諸費用について考え方などをていねいに解説し、個々の家計に応じた無理のない資金計画の立て方を提案します。
全体予算の決め方
マイホームを無理なく取得できる価格は「借入適正額＋自己資金ー諸費用分」です。「借入適正額」とは、金融機関からの借入可能額と無理なく返せる借入額のうち、小さい金額の方です。
「自己資金」は現在の貯蓄の中から充てることができる金額や親からの援助になります。「諸費用」は住宅取得時のみならず、住宅ローン利用時、住宅取得後も継続してかかる諸費用及び税金のことです。
無理なく返せる借入額
頭金に充てることができる金額を確認したら、家計から「無理なく返せる借入額」を算出します。借入目安額は多くの銀行のWEBページにあるシミュレーションから出すことができますが、そのためには月々の返済希望額（通常月・ボーナス月）や借入期間（返済期間）を入力する必要があります。
毎月無理なく返せる額は？
これは「毎月の住宅関係費ー住宅取得後の維持費」で計算します。「毎月の住宅費」は、現在払っている家賃と駐車場代に、住宅取得のために積み立ててきた金額を積み立て月数で加えて算出します。
一方、「住宅取得後の維持費」は取得後に増える維持費をさします。住宅を取得すると固定資産税や都市計画税がかかるうえ、マンションの場合は管理費や修繕積立金が発生し、駐車場代などもかかります。戸建ての場合は光熱費が１～２割増加することを見込んでおきましょう。
無理なく返し続けられる年数は？
住宅ローンには最長35年といった条件もありますが、例えば35歳の人が35年間返済を続けると、完済年齢は70歳になります。公的年金の支給開始は65歳です。退職金制度を廃止する企業も増えている中、政府は退職金課税の見直しに言及し、将来的に課税が強化される可能性があります。
70歳まで返済を続けることが本当に可能かどうか、慎重に検討したほうがよいでしょう。
繰り上げ返済が確実に見込めるのであれば、返済期間をやや長めに設定しても構わないでしょうが、そうでなければ、完済年齢は定年または働くのをやめる年齢など、やや短めに見積もったほうがベターです。
「毎月無理なく返せる額」と「無理なく返し続けられる年数」がわかれば、金利の条件を加味して「無理なく返せる借入額」が試算できます。
住宅取得にかかる諸費用
住宅取得時には、印紙税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税、都市計画税など、さまざまな税金がかかります。また、不動産会社や土地家屋調査士、司法書士、金融機関、保証会社、損害保険会社など、関係した業者からはさまざまな名目で費用が請求されます。
その他にも引っ越し費用や新居での家具や電化製品なども考慮する必要があるでしょう。諸費用の金額は、建設費・購入価額の10％程度は見積もっておきたいものです。
物件に対するこだわりや希望を優先するあまり、住宅ローン返済の負担感を検証しないお客様もいらっしゃいますが、マイホームは金額が大きいので、その金額の重みや数百万円の違いがその後のライフプランに大きく影響します。しっかり準備して慎重に進めていきましょう。
次回は、住宅ローンの「頭金」について、ていねいに解説します。
最後までご覧いただき有難うございました。宮崎市・高千穂町の不動産のご相談は桜町不動産へ
