第7話では、自宅の売却を考えている高齢のご夫婦に、銀行の榎本美波が自社の扱う「リバースモーゲージ」を売り込もうとしますが、同行した永瀬の本音で榎本のもくろみは潰れ、ご夫婦は売却に傾きます。しかし、いったん売却を進めた永瀬が数日後は「リバースモーゲージ」を勧めることに⁉
リバースモーゲージって？
「リバースモーゲージ」は、自宅を担保にして、そこに住み続けながら融資を受ける金融商品です。基本的には、融資額の金利分だけを毎月返済し、契約終了後か契約者の死亡時に、土地と建物を売却して売却益で返済します。
一般的なローンは最初にまとまったお金を借り入れ、それを分割して返済しますが、「リバースモーゲージ」は借入が徐々に増え、最後に一括で返済します。一般的なローンの裏返しになることから「リバース」で、「モーゲージ」は担保や抵当、住宅ローンのことです。
借りることができる額は自宅の評価額の50～80％ほどで、提供しているのは民間の銀行や住宅金融支援機構のほか、福祉サービスの一環として自治体が扱う公的なものもあります。なお、利用できる年齢は「55～84 歳」「60 歳以上」「70 歳以上」など高めに設定されています。
使途は、生活資金のほか、自宅のリフォーム、医療・介護、レジャーなど自由（使途が限定されている商品もあります）ですが、事業資金や投資資金としての使用は禁じられています。また、定年後に残る住宅ローンを「リバースモーゲージ」で完済し生活を安定させるという例もあるようです。
融資タイプも、定期的に定額の融資を受ける「年金型」、まとまった金額を一括して借りる「一括融資型」のほか、決められた金額の範囲で随時利用 する「自由融資型」などがあります。金利は金融機関で異なりますが、2～4%が一般的です。
生活資金を補う場合は定期的な受け取り、急な介護等で自宅のリフォームや有料老人ホー ムへの入居金が必要になった場合は一括で受け取るなど、ニーズに合わせて利用できる点は大きなメリットでしょう。老後に金融資産が尽きたときの最後の砦かもしれません。
なお、土地や建物の担保価値に応じて融資を受ける商品ですから、土地や建物に価値がなければ融資を受けることはできません。つまり、「リバースモーゲージ」は大都市圏など、特に地価が高い地域に適用エリアが限定される商品でもあります。
リバースモーゲージはやばい？
「リバースモーゲージ」について、永瀬は「長生きをした場合のリスクがあり、契約期間を過ぎてしまった場合は契約満了時に一括返済を要求されてしまう、一括返済ができない場合は担保となっている自宅を奪われてしまう」などと言ってましたが、これは本当でしょうか？
永瀬の言う「長生きリスク」はあります。終身契約であれば途中で家を取り上げられる心配はありませんが、それでも長生きしして融資可能な額を使い切ってしまうと、それ以上融資を受けられないうえに利息は返済していかなくてはなりません。そうなると永瀬が言うように…
そもそも自宅の評価額の半分ほどしか融資を受けられないこともあるほか、不動産の評価額は定期的に見直されるので融資の利用限度額も変動するリスクや、多くが変動金利型のため金利が上昇すれば返済額が増え利用限度額が引き下げられるリスクもあります。
それでも、「やばい」だけではないでしょう。終活の一環として、特に都市部にお住まいの高齢者の方で、子どもさんがいない、または家を子どもさんが相続しない場合は検討に値すると思います。売却に時間のかかる不動産は、下手に財産として残すと家族の負担になりかねませんから。
リースバックとの違いは？
高齢者らが自宅に住み続けながらお金を得るしくみには「リースバック」もあります。「リバースモーゲージ」が家を持ち続け、家を担保に銀行などからお金を借りるのに対し、「リーズバック」は不動産業者などに家を売り、その後で家賃を払って家に住み続けるとものです。
つまり、自宅を手放す売買契約と、その家を借りる賃貸借契約の両方を結びます。対象年齢の制限はなくお金の使い道も自由です。一定期間後に高齢者施設へ住み替える予定で、入居一時金を確保したい人にはいいかもです。余命宣告を受けての家じまいに活用した「おひとりさま」の例もありました。
ただ、売却額は普通に家を売るときの相場よりも低くなりやすく、その後に払う家賃は相場より高くなりやすいと言われます。また、所有権が移るため、新たな家主から退去や家賃値上げを迫られる恐れもあり、将来も必ず住み続けられる保証はありません。
「リースバック」は近年、「押し買い」と呼ばれるトラブルが多発しています。しつこく勧誘したり売却をあおったりする悪質な業者がいて、テレビニュースやワイドショーなどでも取り上げられました。国交省も注意喚起していますが、詳しくは機会を改めることにします。
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