新聞の折り込みチラシに目をやると「販売価格2880万円 返済例 月々66011円」の文字が飛び込んできました。「月々７万くらいなら今の家賃と大して変わらないし…」となりそうです。しかし、よく見ると小さな文字で「頭金0円 ボーナス払い10万円×年2回の場合」、さらに小さな文字で「固定金利1.1％ 35年返済」などと書かれていました。
ここで吟味すべきことはたくさんあります。66000円は毎月無理なく返せる額か、ボーナス払い併用で大丈夫か、固定金利か変動金利か、35年は無理なく返し続けられる年数か、そして「頭金0円」で本当に大丈夫か？ 今回は自己資金となる「頭金」について解説します。
頭金の重要性
頭金が少なければその分借入額が多くなり、返済負担が重くなります。また、借入限度額を購入価額（建設費）の100％としていない、つまり「頭金0円」ではローンが組めない金融機関もあるので気を付けましょう。
頭金は購入価額の20％以上
頭金が多ければ借入額が少なくて済み、返済負担が軽くなります。また、頭金を購入価額の20％以上準備できれば、住宅ローンの選択肢は多くなり、より有利な条件でローンが組めます。一方、「頭金0円」のフルローンは、一般に住宅ローンの審査が厳しくなり、借入額が大きくなるので当然利息も増え、総返済額が大きくなります。そして、それだけではありません…
頭金が少ないと将来に影響を生じることがあります。例えば、マイホームを購入して数年で手放さざるを得なくなったときです。失業や離婚だけではありません。お客様の中には、公務員でありながら、事業所廃止で県外に転勤なんて方もいました。
そんなとき、頭金なしで借入額が多いと、売却価格が借入残高を下回る可能性が少なからずあります。そうなると売りたくても売ることができません。なぜなら、売却するには借入金を完済し金融機関（保証会社）の抵当権を抹消する必要があるからです（抵当権付きでも売却は可能ですが、まず売れません）。
また、住宅ローンの借り換えをする場合も、借入残高が多いと、担保割れで利用できるローンが限られ、より有利なローンを選択できなくなります。
諸費用の準備
「諸費用」は住宅取得時のみならず、住宅ローン利用時、住宅取得後も継続してかかる諸費用及び税金のことで、引っ越し費用や新居での家具や電化製品なども含めると、その金額は購入価額（建設費）の10％程度は見積もっておきたいものです。そして、一般にこの費用は住宅ローンの借り入れ対象外とされるので、自己資金で用意する必要があります。
いくら頭金にまわせるか
頭金は多いに越したことはありません。しかし、手元資金が不足すれば、諸費用の支払いが苦しくなります。また、不測の事態に備えた予備資金や将来のライフイベントの備えも必要になるでしょう。
例えば、3000万円のマンションを購入する際、貯蓄残高が1200万円あるとします。諸費用として購入価額の10％で300万円、生活費6か月を目安とした予備資金とライフイベントの備えを200万円と見積もれば、頭金に充てられる額は貯蓄残高からそれらを差し引いた700万円です。頭金が購入価額の20％以上確保できるので、購入価額は3000万円でも問題ないと判断できます。
近年は「頭金0円」のフルローンを組める銀行も増えてます。また、フルローンのメリットとして「住宅ローン控除」をあげる方もいらっしゃいますが、特に金利上昇局面では利息が増えるディメリットの方が大きいでしょう。
次回からは住宅ローンの商品選びのポイントについてです。どこから借りるか、金利はどうするか、どのように返済するかなどについて、頑張って分かりやすく解説します。
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