第２話には、マンションを売りたいというお客様に媒介契約について説明している場面がありました。「一般媒介契約」か「専任媒介契約」かという話でしたが、これについては後段で解説します。まずは不動産屋の「儲け」について考察しましょう。
「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。」（宅地建物取引業法 第四十六条一項）という定めがあり（具体的には国土交通省告示として官報で示されます）、不動産屋が受け取れる報酬には上限があります。しかも、原則、報酬とは別に必要経費を請求することはできません（依頼者からの依頼で行った広告料金等の例外あり）。
つまり、不動産屋が自腹で「SUUMO(スーモ)」などの不動産情報サイトに物件広告を出しても、取引が成立しなければ一銭の利益にもなりません。不動産屋の「儲け」の多くは取引の成功報酬だということです。だから、取引の成否は不動産屋にとっては生命線なんです。
土地や建物の売買を媒介（仲介）するには、依頼者と不動産屋の間で媒介契約が交わされますが、これには３つのタイプがあります。
一般媒介契約は、ドラマ中で永瀬が言う「私は一般媒介契約をおすすめします。こちらですと複数の不動産屋と契約を結び比較検討しながら、より好条件の売却先を決めることができるので。」というメリットがあります。
しかし、桐山が言う「一般媒介契約のような売ったものだけが総取りするゼロサムゲームに本気で参戦する会社はなかなかいない。だからどこも本気で売らず優先順位が低い案件になる。その結果いつまで経っても売れない状況は続く。」もまた然りです。
専任、専属専任はレインズに登録義務があります。「レインズ(REINS)」とは不動産物件の公的なコンピューターネットワークシステムで、不動産屋がレインズ上に物件情報を公開することで不動産の流通が促進されます。つまり、レインズに登録されると全国の不動産屋の検索にかかり、買い手の幅が格段に広がり、その結果、早めに買い手がつくことが期待できます。
その反面、媒介（仲介）を１社のみに任せるため、売却の時期や金額がその会社の力量に左右されたり、囲い込みが懸念がされるといったディメリットもあります。囲い込みについては、次回で詳しく解説しますね。
なお、一般媒介契約ではレインズの登録は任意ですが、実際は期待薄です。レインズ登録には物件調査が必要となり、これは机上で済むものではありません。とても手間暇がかかります。自社で売却できるとは限らない一般媒介契約の場合、費用対効果を考えれば、どうしても積極的な販売活動は期待できないでしょう（依頼先が３社以上の場合は特にそうかもしれません）。
結論としては、信頼できる不動産屋と３カ月以内の専属専任媒介または専任媒介を結び、その間に期待するような条件が得られなければ、一般媒介への切り替えを検討されてはいかがでしょうか。
次回は、媒介契約でよくあるトラブル「囲い込み」について、最近の法令改正の情報も含めて解説します。
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