マイホームのための上手な資金計画4－フラット35？変動金利？

フラット35は本当に安心？

「【フラット３５】は、全期間固定金利で返済額がずっと変わらないから、将来まで見通すことができて安心！」とは、住宅金融支援機構の公式ページにあるキャッチコピーです。「フラット35」は35年間金利がフラット（＝平坦、起伏なし）、つまり最長35年間の全期間固定金利の住宅ローンです。

最近マイホームを建てた知人がこのところの金利上昇に頭を抱えています。確かに固定金利ならそうした心配はないでしょう。借入限度額も最高8000万円で、財形住宅融資との併用も可能です。そのほか、保証料・連帯保証人ともに不要、繰上返済手数料も無料と聞けば、メリットだらけに思えます。

フラット35のディメリットは？それは変動金利に比べ金利が高いことです。また、フラット35の金利はずっと融資実行時のままなので、その後、世の中が高金利になれば「固定金利％＜変動金利％」で有利ですが、ここ30年のように低金利のままだと「固定金利％＞変動金利％」で不利になります。

では、どのような人にフラット35のような固定金利が向いているのでしょうか？それは…

などでしょう。ここで私が推したいのは「精神的な安定」です。月々の家計管理のほか、繰上返済や借り換えのタイミングを見極めるのはとても大変。このエネルギーを家庭や仕事、何なら投資に振り替えた方が、変動金利との金利差以上に「お得」になる人もいるでしょう。要は、向き不向きです。

なお、フラット35を利用する際には気を付けることがふたつあります。ひとつ目は適用金利と融資手数料は金融機関によって異なること、もうひとつは借入対象となる住宅は住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることが求められ、適合証明書の交付が必要となることです。

また、フラット35にはさまざまな金利引き下げメニューがあります。条件を満たせばお得に利用できるので、ぜひ調べてみましょう。また、2年、3年、5年、10年などの固定金利期間選択型の住宅ローンもあります。この場合は固定金利期間終了後の金利に注意が必要です。

変動金利型の適用金利は半年ごとに見直されます。しかし、返済額が急に増加すると困るので、返済額については5年ごとに見直され、その変動幅は従前の返済額の1.25倍までとしていることが多いようです。

変動金利ですから、金利が下がることもあれば上がることもあります。変動金利が向いている人は…

でしょう。また、元利均等返済（次回解説します）の場合、急な金利上昇では元金が減らないリスクがあり、一定以上に利息分の割合が増加し、利息額が毎月の返済額を超えてしまう場合には「未払利息」が発生します。

変動金利型は適用金利と返済額の見直し時期にタイムラグがあります。そのため、急な金利上昇で利息額が増えると「毎月の利息額＞毎月の返済額」となり、支払われなかった利息が発生します。これが「未払利息」です。

未払利息は、後日、何らかの方法で精算しなければなりません。また、この間は元金（借入残高）の返済が一切行われなくなるため、その後の返済計画に大きな影響を及ぼしかねません。

とは言え、金利が低いのは大きな魅力です。国土交通省の調査では変動金利型を利用した人は８割を超えています（令和5年度実績）。

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一般に変動金利型は高金利期や金利下降期には恩恵を享受できます。これまでは低金利が続いたので何の迷いもなく変動金利を選べたかもしれません。しかし、日本は2024年のマイナス金利解除から金利上昇局面に入り、そうなると長期の固定金利型も選択肢の一つになりそうです。

次回は、かなりの変化球「預金連動型住宅ローン」について、住宅ローン控除や団体信用生命保険（団信）を絡めて解説する予定です。

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